Usaha Kos-kosan

Kewajiban Pemilik Usaha Kost

Sebagai warga negara tentunya kita dituntut oleh pemerintah untuk memberikan kontribusi kepada negara yang salah satunya dalam bentuk pajak. Begitu pula halnya kita sebagai warga/penduduk kota Surabaya juga mempunyai kewajiban memberikan kontribusi kepada pemerintah kota Surabaya yang salah satunya juga dalam bentuk pajak. Dengan penerimaan dari pajak, pemerintah dapat menjalankan roda pemerintahannya demi kelangsungan hidup bernegara dan berbangsa.
Bagaimana halnya dengan pengusaha kos-kosan di Surabaya?

Pemerintah kota Surabaya mengeluarkan Peraturan Daerah (Perda) Kota Surabaya Nomor 4 tahun 2011 tentang Pajak Daerah. Untuk pajak rumah kos ada di dalam bab 3, lengkapnya sebagai berikut:

BAB III
PAJAK HOTEL
Bagian Kesatu
Nama, Objek dan Subjek Pajak
Pasal 3
...
(4) Termasuk dalam objek pajak hotel sebagaimana dimaksud pada ayat (2) adalah:
...
(g) rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 (sepuluh) dengan nilai sewa kamar paling sedikit Rp.750.000,00 (tujuh ratus lima puluh ribu rupiah) per bulan per kamar;

Bagian Kedua
Dasar Pengenaan, Tarif dan Cara Penghitungan Pajak
Pasal 6
Tarif pajak hotel ditetapkan sebesar 10% (sepuluh persen), dan rumah kos ditetapkan sebesar 5% (lima persen).

Selain itu dalam skala nasional, pengusaha kos-kosan sebagai Wajib Pajak juga terkena pajak individu, yaitu pajak penghasilan. Masuk dalam kategori Pajak Penghasilan Final Pasal 4 ayat (2) untuk Objek Pajak "Persewaan Tanah dan/atau Bangunan" yang tarifnya sebesar 10% (sepuluh persen).

Sebagai warga yang baik dan taat pajak tentunya kita harus mematuhi ketentuan akan dua kewajiban tersebut di atas dengan bersandar pada pengertian fungsi pajak bagi negara/kota.

Dalam skala yang lebih kecil (mikro), dalam lingkungan kita berusaha masih ada kewajiban lagi yang sifatnya insidentil/tidak mutlak, tergantung daerah/lingkungan dimana kita melakukan usaha kos-kosan. Tetapi secara umum, khususnya di daerah perkampungan, ada ketentuan pengenaan retribusi bagi rumah kost. Ada yang mengistilahkan "retribusi keamanan", "retribusi warga baru" dan lain-lain. Ada yang sudah ditentukan besaran nominalnya, ada pula yang sifatnya sukarela.

Semua kewajiban di atas, baik ditingkat lingkungan mikro (perkampungan), menengah (kota), maupun nasional (negara), janganlah dijadikan suatu beban yang memberatkan kita sebagai pengusaha kos-kosan. Sebaiknya kita melihatnya sebagai sesuatu yang positif. Dengan pajak/retribusi yang kita berikan, berarti kita turut serta membantu pemerintah/perangkat kampung untuk menjalankan roda pemerintahannya, yang nantinya, baik secara langsung maupun tidak secara langsung akan kita nikmati hak kita sebagai warga negara atau warga kota atau warga kampung.

Demikianlah artikel saya kali ini. Semoga bermanfaat.
Surabaya, 06 Juni 2016
(sumber: surabaya.go.id & berbagai sumber lainnya)

Meningkatkan Pendapatan Kost

Pendapat bahwa bisnis kos-kosan itu kurang prospek dari sisi pendapatannya karena hasil yang didapat tiap bulannya sudah mentok (maksimal, bila kamar terisi penuh), dan justru ada kemungkinan penghasilan menurun bila kamar tidak terisi penuh.

Pendapat tersebut memang ada benarnya kalau kita melihat penghasilan kost dari sisi kapasitas kamar yang kita miliki. Tetapi hal itu dapat kita siasati. Bagaimana caranya?

1. Tawarkan beberapa kamar dengan sistim pembayaran harian atau mingguan.
Harga sewa harian pasti lebih mahal daripada sewa mingguan dan bulanan. Harga sewa mingguan pasti lebih mahal daripada sewa bulanan. Apalagi kalau lokasi kos-kosan dekat dengan Rumah Sakit atau kawasan perdagangan / perkantoran, sebab banyak keluarga pasien atau karyawan/salesman yang membutuhkan penginapan untuk jangka pendek. Tetapi yang perlu diingat adalah harga sewa kamar jangan lebih tinggi dari sewa kamar hotel atau losmen di lokasi sekitar itu.

2. Tawarkan fasilitas lain diluar fasilitas standar.
Anda bisa menawarkan beberapa fasilitas tambahan diluar standar kamar kos Anda, seperti: laundry, catering, jaringan wifi, dan lain-lain. Dengan adanya tambahan fasilitas, berarti ada peningkatan pendapatan dari usaha kos-kosan Anda.

3. Tawarkan kamar untuk dihuni 2 orang atau lebih.
Apabila kamar kos-kosan Anda cukup besar dapat ditawarkan untuk dihuni 2 orang atau lebih. Sebab ada orang yang merasa nyaman dan aman apabila ada teman dalam kamarnya, selain sebagai teman mengobrol juga dapat menghemat biaya sewa kamarnya. Karena pada umumnya harga sewa kamar bila dihuni lebih dari 2 orang hanya menambah sekitar 50% - 75% dari harga standar (dihuni 1 orang), berarti ada penghematan sekitar 25% - 35% bagi yang bersangkutan, cukup berarti kan untuk anak kost? Untuk Anda sendiri sebagai pemilik kos-kosan, berarti ada tambahan pendapatan pula tanpa perlu menambah kamar kost.

4. Buka usaha tambahan untuk mendukung usaha kos-kosan Anda.
Ada beberapa bidang usaha yang terkait erat dengan usaha kos-kosan, dan dapat pula dikembangkan untuk umum, seperti: jasa antar-jemput, toko kebutuhan sehari-hari, pembayaran online (ticketing, pulsa, token listrik) dan lain-lain.

5. Manfaatkan Kredit Perbankan.
Apabila modal mencukupi untuk mengembangkan bisnis kos-kosan Anda, dapat saja kita memanfaatkan fasilitas kredit dari bank, baik untuk kepemilikan rumah (membeli rumah lagi untuk dijadikan hunian kost lagi), maupun untuk renovasi rumah (menambah bangunan kamar lagi bila lahan masih tersedia).

Demikianlah beberapa tips untuk meningkatkan pendapatan usaha kos-kosan Anda. Semoga bermanfaat.

Surabaya, 30 Mei 2016
(sumber: dari berbagai sumber)

Memulai Usaha Kost

Pada tulisan saya minggu yang lalu dengan judul "Usaha Kos-kosan", saya katakan bahwa bisnis kos-kosan itu unik. Dengan modal minim sekalipun bisa kita jalankan. Bagaimana caranya? Cukup dengan 1 kamar pun kita bisa memulai usaha kos-kosan ini.

Apabila di rumah Anda ada kamar kosong, yang biasanya disediakan untuk tamu atau digunakan sebagai gudang, maka Anda bisa segera memulai usaha kos-kosan ini.

Langkah 1 : Mempersiapkan Kamar
Sudah pasti kita harus bersih-bersih kamar dan juga mungkin perlu dilakukan pengecatan ulang agar kamar benar-benar terlihat bersih dan nyaman untuk ditempati.
Selanjutnya menata perabot yang ada, seperti tempat tidur, lemari, meja, kursi dan lain-lain. Yang perlu diingat adalah, bahwa semakin banyak fasilitas yang diberikan pasti semakin besar minat calon penghuni kost untuk menyewanya.

Langkah 2 : Menentukan Harga Sewa Kamar
Menurut Wibowo Turnady dari sewakost.com, untuk menentukan harga sewa kamar dapat dilakukan dengan 2 cara :
1. Mengacu pada bunga deposito bank;
2. Mengacu pada harga pasaran di lokasi rumah kost Anda.
Untuk acuan bunga deposito bank memakai rumus : bunga deposito x harga jual rumah (harga pasaran, bukan harga NJOP) hasilnya dibagi 12 (bulan) dan dibagi lagi dengan jumlah kamar.
Rumusan ini memang cocok untuk rumah kost (rumah yang memang dikhususkan untuk kos-kosan), meski tidak mutlak karena harus melihat juga harga pasaran di lokasi tersebut.
Perlu dicatat, bahwa hasil rumusan di atas hanya sebagai pedoman kita untuk menentukan harga sewa kamar yang pas, belum dimasukkan unsur-unsur biaya, seperti: upah karyawan, uang keamanan, biaya listrik, air dan lain-lain.
Bagaimana dengan bisnis kost yang dimulai dengan 1 kamar seperti contoh pada artikel ini? Yang tepat adalah membandingkan dengan tempat kost lainnya disekitar rumah Anda. Bagaimana kalau dilingkungan itu belum ada? Bandingkanlah dengan lingkungan yang lebih jauh lagi tidak mengapa dan menganalisa respon yang ada dari calon penghuni kost. Bila respon negatif, kemungkinan harga sewa terlalu tinggi, dan sebaliknya.

Langkah 3 : Mempromosikan Kamar Kost
Bagian terpenting dari setiap usaha adalah mempromosikan dan memasarkan barang yang akan dijual, termasuk dalam bisnis kos-kosan. Ada banyak cara mempromosikan kamar kost yang kita tawarkan, mulai dari yang konvensional, seperti pasang tulisan / spanduk di pagar rumah, sebar brosur di kampus, kantor-kantor dan lain-lain, sampai memanfaatkan teknologi internet yang ada, seperti di media sosial yang banyak ragamnya, juga dapat melalui pemasangan iklan di website yang khusus mengelola usaha kos-kosan, antara lain di sewakost.com.

Langkah 4 : Mempertahankan Pelanggan
Apabila kita sudah dapat pelanggan (penghuni kost) tugas kita selanjutnya adalah bagaimana cara kita agar pelanggan tersebut betah untuk tinggal di tempat kita dalam jangka waktu yang lama. Selain hal-hal yang normatif (sesuai kesepakatan awal) yang wajib kita berikan, yang tidak kalah pentingnya adalah membangun hubungan sosial dan komunikasi yang baik dengan pelanggan tersebut.

Demikianlah artikel saya kali ini. Semoga bermanfaat.
Surabaya, 23 Mei 2016
(sumber: blog sewakost.com dan berbagai sumber lainnya)

Dahulu seseorang membuka usaha tempat kost (kos-kosan) masih dipandang sebelah mata, karena dianggap usahanya kaum pensiunan, bisnis yang tidak menjanjikan, tidak keren (bahasa gaulnya "prestige"). Memang, banyak orang-orang yang sudah purna-tugas memanfaatkan kamar-kamar rumahnya yang tidak dipakai, entah karena anak-anaknya sudah mandiri semua, atau memang mempunyai banyak kamar. Bagi mereka, dengan menyewakan kamar-kamar yang ada selain mendapat tambahan uang belanja, juga mendapat teman bicara dan rumah menjadi tidak sepi. Apalagi usaha kos-kosan ini tidak memerlukan pendidikan khusus dan modal yang besar, karena pada umumnya kamar yang disewakan sudah ada perabotnya. Hanya perlu modal sabar dan terbiasa bersosialisasi dengan sesama. Jadi tidaklah salah sepenuhnya kalau ada yang memberikan stempel "usaha kaum pensiunan" untuk bisnis kos-kosan ini pada mulanya.

Sejalan dengan perkembangan zaman, usaha kos-kosan ini oleh sebagian orang dijadikan sebuah peluang bisnis yang sangat menjanjikan, terutama dikota-kota besar dan dilokasi yang strategis, seperti: pusat perdagangan / perkantoran, kawasan industri, kawasan pendidikan, dan Rumah Sakit. Karena di tempat-tempat tersebut pasti banyak pendatang dari luar kota yang membutuhkan tempat tinggal untuk sementara waktu.

Ada 3 keuntungan dalam bisnis kos-kosan :
1. Nilai properti yang akan naik terus;
2. Pengembalian modal yang jelas dan terukur;
3. Tanpa pembelajaran khusus dalam menjalankan bisnis ini.

Harga tanah dan rumah kemungkinan kecil bisa turun, apalagi di kota-kota besar harga properti setiap tahun selalu naik. Membuka usaha kos-kosan yang berarti bermodal sebuah rumah tidak akan rugi. kalau pun usaha tidak jalan atau mau beralih ke bisnis lain, rumah bisa dijual kembali dengan harga yang sudah pasti naik.

Bisnis kos-kosan ini unik, sebab besarnya modal bisa diatur sesuai dengan kemampuan dan perhitungan pengembalian modal sangat jelas dan sederhana. Kita tinggal mengalikan harga sewa kamar dengan jumlah kamar, hasilnya setelah dikurangi biaya operasional merupakan penghasilan bersih kita. Contoh: dengan modal Rp.300.000.000,- kita membangun 10 kamar (asumsi ada lahan kosong didalam rumah kita). Dengan harga sewa kamar sebesar Rp.750.000,-/bulan, berarti kita mendapatkan penghasilan kotor Rp.7.500.000,-/bulan. Setelah dikurangi biaya operasional (upah karyawan, biaya keamanan, dan lain-lain) sebesar Rp.1.500.000,-, maka kita mendapat penghasilan bersih Rp.6.000.000,-/bulan atau Rp.72.000.000,-/tahun. Jadi sekitar 4 tahun modal kita akan kembali.

Menjalankan usaha kos-kosan ini tidak perlu keahlian khusus, hanya butuh kesabaran dan terbiasa bersosialisasi dengan sesama. Kesabaran dibutuhkan, sebab kita menghadapi bermacam karakter manusia. Mudah bergaul, sebab kita akan bertemu dan bergaul dengan penghuni-penghuni kost tersebut.

Anda tertarik ?

Demikianlah artikel saya kali ini. Semoga bermanfaat.
Surabaya, 16 Mei 2016
(sumber: dari berbagai sumber)